Le nombre maximal de biens pouvant être utilisés pour des locations courtes durée sans être considérés comme une activité commerciale a été réduit. Le régime fiscal des locations courtes durée s’applique désormais à un maximum de deux biens par année fiscale, avec un taux forfaitaire de 21 % pour le premier bien et un taux forfaitaire de 26 % pour le second. À partir du troisième bien, le propriétaire est considéré comme exerçant une activité commerciale, conformément à l’article 2082 du Code civil, avec l’obligation corollaire de s’immatriculer à la TVA et d’appliquer les règles des activités commerciales. Cette présomption d’activité commerciale s’applique indépendamment de la durée des contrats, du canal de location utilisé et du fait que l’activité soit exercée de manière indépendante ou par l’intermédiaire d’un tiers.
Cette modification abaisse le seuil de 4 à 2 biens et a des conséquences directes sur les obligations fiscales et administratives des propriétaires. Il est donc essentiel d’évaluer soigneusement votre situation et de vous adapter aux nouvelles règles le plus rapidement possible.
Nouvelles règles pour les locations privées en Italie en 2026
- Maximum de 2 logements éligibles au régime des locations privées
- 1er logement: imposition forfaitaire à 21 %
- 2e logement: imposition forfaitaire à 26 %
- 3 logements ou plus: activité commerciale soumise à la TVA et immatriculation obligatoire.
L’un des objectifs de ce nouveau régime fiscal est d’augmenter l’offre de locations longue durée. Il est prévu que certains propriétaires, possédant trois logements ou un peu plus, proposent leurs biens excédentaires en location longue durée. D’autres pourraient choisir de mettre leurs appartements supplémentaires en vente, ce qui créera probablement des opportunités pour de nouveaux investisseurs sur le marché des locations courtes durée.
